Продолжаю рассказывать о том, как я использовала материнский капитал на покупку жилья. В прошлой статье я рассказала, какие условия предъявляются к жилому помещению, приобретаемому по МК, и вкратце описала, как должна происходить сделка купли-продажи и перечисление средств МК продавцу в этом случае. Процесс и так не быстрый, но на самом деле у нас всё получилось ещё сложнее. В этой статье и в двух следующих я расскажу подробно, как мы проходили все этапы, какие ловушки нас ждали на каждом из них, попробую предложить наиболее оптимальный вариант. Ведь лучше учиться на чужих ошибках!
1.Выбор подходящего варианта дома (квартиры)
Итак, исходя их требований ПФ, я стала искать загородное жильё, которое по документам бы имело статус «жилой дом» или «квартира». Если открыть сайт с объявлениями о продаже такого жилья, глаза сначала разбегаются от кажущегося обилия вариантов. Поэтому мы начала определили для себя параметры и условия, которым должен соответствовать наш вариант:
— дом должен находиться не дальше 80 км от города (а лучше ближе)
— стоимость дома не должна превышать размер МК
— дом в жилом состоянии, не требует капитального ремонта крыши и стен
— продавец – собственник, он согласен ждать 2 месяца, пока ПФ перечислит ему средства материнского капитала.
Это оказалась очень трудная задача. Основные проблемы, которые возникли при поиске:
— вариантов, на самом деле, было не так уж много, просто одни и те же объявления были выложены по несколько раз, а большинство из них было просто приманкой. Т. е. звонишь по объявлению, а риэлтор тебе отвечает, что этот дом уже продан, но он может подобрать что-то другое.
— я увидела, что если строение имеет статус «жилой дом», его цена сразу автоматически взлетает до небес. Неважно, что этот дом может быть в гораздо худшем состоянии, чем новенький домик на садовом участке.
— а если мне удавалось найти дом в пределах МК, он оказывался либо в ужасном состоянии, либо я имела дело с риэлторами, которые настаивали на оформлении сделки через банк, объясняя тем, что продавец не будет ждать 2 месяца (а вы помните из прошлой статьи, в какие дополнительные растраты это выливается).
В процессе поиска дома мы объездили, наверное, всю нашу область в радиусе 80 км от города. В итоге я досконально изучила карту нашей области, узнала о существовании множества деревень и посёлков, стала разбираться в ценах на загородное жильё. Нет худа без добра
Но вот когда мы уже отчаялись найти домик нашей мечты, случился долгожданный момент – мы посмотрели очередной дом и он нам понравился! Это даже оказалась трёхкомнатная квартира по документам. Продавец была собственником и согласна была ждать 2 месяца!
Но тут я снова почувствовала радость и замешательство – очередной этап пройден — дом выбран. А как составлять этот договор купли-продажи? Как сделать так, чтобы тебя не обманули? Как проверить документы продавца – нет ли там нарушений? Ведь я совсем не разбираюсь в этом!
2.Составление предварительного договора купли-продажи
Если в чём-то не разбираешься, я считаю, лучше обратиться за помощью к специалисту. Но дело в том, что специалисты тоже не всегда встречаются добросовестные, а денег зато берут очень много.
Я узнала, что предварительный договор купли-продажи может составить любой нотариус. Но его может составить и риэлтор! Хорошо, что родственница моей подруги оказалась риэлтором. Хоть загородными домами она не занимается, процедура купли-продажи для любой недвижимости общая. Она согласилась помочь мне.
* посмотрев документы продавца, она обнаружила интересные факты, о которых я и не подозревала: этот дом уже продавался нашим продавцом, потом сделка была расторгнута по инициативе продавца. Как объяснила продавец, она хотела продать дом по МК, но покупатель оказалась недобросовестной и, получив зелёнки с обременением (меткой «ипотека»), так и не пошла в ПФ писать заявление на перечисление средств материнского капитала продавцу. Но оформила сразу в долевую собственность детей. Для того, чтобы расторгнуть эту сделку, продавцу пришлось очень долго добиваться этого через органы опеки и попечительства. Поэтому теперь, соглашаясь на сделку по МК, она поставила нам дополнительные условия:
— мы включили в договор сроки, в которые я обязуюсь подать заявление в ПФ на использование средств материнского капитала
— ответственность за расходы в случае невыполнения мной этого условия лежит на мне
— самое главное – я не включаю детей в договор. Разве так можно? Оказывается, можно при условии, что я приношу в ПФ обязательство, что наделю детей собственностью после того, как средства МК перейдут продавцу. Это обязательство составляется у нотариуса и означает дополнительную трату денег и времени. Об этом подробнее я расскажу позже.
* так как по поводу продажи по МК земельного участка, на котором находится приобретаемый дом, ПФ был непреклонен, мы включили в договор пункт, где покупатель обязуется оплатить стоимость земельного участка наличными продавцу до момента регистрации договора купли-продажи. И хотя мы предлагали продавцу просто включить стоимость земли в общую сумму, которую она получит из ПФ, она перестраховалась и не согласилась и потребовала нам на самом деле отдавать ей эту сумму наличными.
* дальше при составлении предварительного договора купли-продажи у нас возник вопрос: можно ли не включать мужа в договор (дело в том, что он изначально хотел, чтобы собственниками были только я и дети). Как я говорила в прошлой статье, муж может написать заявление, что он отказывается от своей доли, но это снова же стоит немалых денег! И мы решили пока не делать этого. Нам объяснили, что муж может потом просто подарить свою долю детям, поэтому мы оформили квартиру и землю на нас с мужем в равных долях.
Вообще, хочется отметить потрясающую несогласованность наших учреждений. В одном месте говорят одно, в другое приходишь, говорят уже совсем другое. Правды не найдёшь. В итоге, оказалось, мы совершили ошибки:
— муж не может потом подарить свою долю детям
— дарить свою долю детям придётся и мне, т.к. в обязательстве мы оба обязуемся наделить детей собственностью, а значит, как нам объяснили (уже в другом месте), мы и делиться должны оба, иначе обязательство с моей стороны будет не выполнено. Но тогда мы этого не знали.
* оформив предварительный договор купли-продажи с помощью знакомой-риэлтора, я пришла в ПФ. Хорошо, что пришла, т.к. они нашли, к чему придраться, пришлось исправлять. К счастью, у меня была электронная версия договора, я подправила.
Итак, вывод на этом этапе:
* обязательно заключайте предварительный договор купли-продажи. Это больше для ПФ, но для вас перестраховка, чтобы потом, если им что-то не понравится, не пришлось расторгать уже зарегистрированную сделку.
* самые оптимальные варианты (на выбор), если вы хотите, чтобы собственниками в итоге остались мама и дети — это
— сначала маме оформить жильё полностью на себя и приложить согласие мужа. Тогда потом придётся потратиться ещё на обязательство (только от вашего лица). Или
— сразу включить в договор себя и детей и приложить согласие мужа. Тогда на обязательство уже тратиться не придётся, но зелёнок будете оплачивать больше.
Продолжение моей истории о том, как я использовала материнский капитал на покупку жилья, как мы проходили следующие этапы, какие ошибки совершили и советы, как их избежать, читайте в следующей статье.
Оставляйте свои комментарии, вопросы.
Понравилась статья? Считаете мою информацию полезной? Поделитесь с друзьями в социальных сетях!
Чтобы оставаться постоянным читателем моего блога и получать от меня приглашения на самые интересные и новые статьи в помощь родителям, бабушкам и дедушкам, подпишитесь на рассылку.